董監事任期及解任事由-1

董監事任期及解任事由-2

董監事任期及解任事由-3

董監事任期及解任事由-4

董監事任期及解任事由-5

預售屋買賣常遇到的契約爭議（一）

--完工遲延
一般民眾購買預售屋，常常遇到建商完工遲延、交屋遲延及房屋瑕疵等問題，又往往因為不懂法律而吃虧、遭受損失。就拿完工遲延來說，幾乎是每個預售屋建案都會遇到的狀況，輕微者完工遲延數日，嚴重者完工遲延達到半年、甚至一整年以上都有，可說是購買預售屋時，消費者不得不面對的最大風險。
購買預售屋時，建商都以預先準備的定型化契約，作為買賣雙方的契約條款，且不允許消費者修改或個別磋商。依筆者多年觀察，建商的定型化買賣契約，大都明顯對建商有利，對消費者不利。針對完工遲延問題，依照一般建商的定型化買賣契約，建商也僅需給付若干遲延利息，但是消費者不能據以要求解約。至於逾期完工的遲延利息，市面上的版本更是紊亂，沒有一定的標準。
其實，針對上述預售屋常見的契約爭議--完工遲延，相關法令早有明文規定可依循：
一、建商完工遲延超過三個月，消費者可以解除買賣契約：
（一）市面上一般建商提供的定型化買賣契約，並不允許消費者以建商遲延為由，主張解除契約。但是，「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」為消費者保護法第第17條所明文規定，簡言之，主管機關內政部於民國九十年九月三日內政部台（九十）內中地字第九０八三六二六號公告，自公告六個月後生效的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」是對消費者最低的保障，如果建商提供的定型化契約條款，相較於「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的條件，對消費者更為不利，則消費者可以主張直接適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，作為雙方履約的依據。
（二）其中，「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第13條規定，完工以取得使用執照為準，賣方未於契約期限內取得使用執照者，逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。第24條則規定，賣方違反取得使用執照期限之規定者，買方得解除本契約。
（三）也是就說，建商逾期完工超過三個月以上時，消費者是可以解除預售屋買賣契約，即便建商的定型化契約沒有相關規定，消費者仍有解約權。解約時建商除應將消費者已繳之房地價款及遲延利息全部退還消費者外，並應同時賠償房地總價款至少百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。
二、建商逾期完工，至少每日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予消費者：
（一）這是「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第13條第2項規定的條文，一般市面上建商提供的定型化買賣契約，也是比照辦理。
（二）但是筆者最近處理的一件案子，建商提供的定型化買賣契約，有關逾期完工的遲延利息，卻是每日按已繳「房屋」價款的萬分之五單利計算，簡直是天差地別！「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第13條第2項的文字是「房地」，有心人偷偷改為「房屋」，將造成消費者可得到的遲延利息，大為縮水。尤其在台北都會區，高漲的房價中大都為土地價值，房屋價值所佔的比重不高，如果建商僅以房屋款計算遲延利息，而不包含土地款計算的遲延利息，豈是公平之理？
（三）因此，提醒準備要購買、已購買預售屋的消費者，務必睜大眼睛，看清您手上的建商版定型化買賣契約條款，如果建商偷偷將「房地」改為「房屋」，您可要立即向建商反應。